Ипотека в кризис — реагирование на ситуацию или стратегия: детальный прогноз на 2016 год

Трендовые. Банки, динамика выдач которых в наибольшей степени напоминает общерыночную динамику. В нашем случае это означает, что после шока первого квартала 2015 года банки очень быстро нарастили объемы выдач, порой в несколько раз превысив показатели начала года. В среднем по группе — в два с половиной раза.

Реактивные. Это те банки, которые, как и предыдущая группа, резко снизили активность в начале года, но очень быстро отреагировали на первые признаки стабилизации, увеличив выдачу в среднем по группе почти в три раза. Однако затем, когда стало ясно, что быстрого возврата к докризисной ситуации не произойдет, а значит риски будут велики, вновь отреагировали снижением выдач.

Стратеги. Банки, объем выдач которых в течение года изменялся в очень небольшой степени по сравнению с другими банками. Понятно, что действия этих банков на рынке ипотеки в меньшей степени связаны с быстро меняющейся ситуацией на финансовом рынке и в большей определяются их стратегическими целями в области ипотеки. При этом эти стратегии различны. Они следуют своей модели риска, фондирования, структуры баланса. Скачок выдач произошел только в декабре, что полностью объясняется сезонностью этого рынка.

Прочие. К этой группе отнесены банки с небольшими объемами вложений в ипотеку или те банки, объем портфеля и выдач у которых изменялся скачкообразно. Понятно, что это могло быть связано с куплей-продажей части портфеля, реструктуризацией бизнеса в виде присоединения, санации и тому подобного, но анализировать подобные временные ряды бессмысленно.

Важный вопрос, ответ на который остался за рамками данного исследования: в чем причина снижения выдач группой реактивных банков во второй половине 2015 года? Причин может быть несколько.

• Замедление темпов нормализации ситуации на финансовом рынке, в частности стабилизация ключевой ставки на уровне 11% годовых и новая волна девальвации.
• Негативная оценка усиления в перспективе регуляторного воздействия в части ликвидности и отсутствие возможности фондировать ипотеку длинными ресурсами.
• Негативная оценка формируемого ипотечными кредитами процентного риска.
• Исчерпание спроса со стороны собственной клиентуры этих банков.
• Сокращение предложения первичной ипотеки со стороны девелоперов, которые кредитовались в этих банках.
• Комплекс вышеупомянутых причин.

При этом структура рынка ипотеки на начало 2016 года и прирост портфеля за 2015 год по данным группам выглядит следующим образом:

Это означает, что даже если реактивные и прочие банки полностью остановят выдачу, а трендовые сократят ее наполовину, то суммарная выдача стратегов и трендовых будет около 850 млрд рублей. Именно стратеги движут рынок! Погашение за год составляет около 17–18,5% от портфеля на начало года или около 800 млрд рублей. Таким образом, даже при достаточно сильном шоке портфель будет в плюсе примерно на 50 млрд рублей.

Ипотека: трудные решения впереди… Ипотека была единственным сегментом розничного кредитования, портфель которого вырос в 2015 году. Прирост составил 363 млрд рублей, или почти 9%. Это не смогло компенсировать снижение остальных сегментов розничного кредитования, но без этого картина была бы совсем мрачной. Рост ипотеки привел и к институциональному изменению рынка: доля ипотеки в портфеле выросла почти до 40% (всего год назад — менее 35%), а в выдачах — превысила 34%.

  Мало-мальски позитивный сценарий, предусматривающий рост выдач стратегами до 85%, а трендовыми до 80% от уровня выдач 2014 года, дает объем выдач 1,35–1,4 трлн рублей (при 1815 млрд рублей за 2014 год), а прирост портфеля — около 480–520 млрд рублей или более 11% за год.

Конечно, нельзя полностью полагаться на модельные расчеты, тем более в ситуации, когда управление процентным риском в условиях пониженной маржи остается важным фактором принятия решения о развитии ипотеки. Однако предложенный подход позволяет делать более осмысленные количественные оценки развития рынка и поведения конкурентов, что позволяет принимать решения о требуемых ресурсах и потенциальных объемах операций в рамках бизнес-планирования.